Construcciones no declaradas a catastro

A raíz del artículo de Ruben Martinez, compañero Asturiano, y a su blog en el que el último artículo que escribía trataba sobre errores catastrales, me he animado a escribir  este post, en el que resumo un pequeño trabajo que hice cuando estudiaba el máster y que en cierta manera tiene relación sobre “discrepancias catastrales”.

El trabajo en cuestión trataba sobre la localización mediante cartografía catastral y ortofotos del PNOA (las más actuales) construcciones no declaradas, he de comentar que este trabajo se hizo en el año 2011, antes de que catastro pusiera en marcha el plan de regularización… Sí, soy un visionario….;P

El trabajo se realizó sobre Robledo de Chavela, para quien no conozca esta zona, Robledo es una zona con gran cantidad de segundas residencias, un caldo de cultivo único para encontrar construcciones no declaradas.

La metodología de trabajo fue muy sencilla, simplemente trabajar sobre una plataforma GIS y superponer cartografía catastral y ortofotos.

El resultado fue que se encontraron 419 construcciones no declaradas (algo muy jugoso para el Ayuntamiento), sin embargo, y creo que muy importante debido a las noticias que he leído sobre errores en la actualización de catastro, en las conclusiones puse en negrita y mayúscula que todas estas discrepancias debían ser revisadas en campo si fuera necesario. Algo muy sorprendente a mi entender fue la presencia de discrepancias dentro del casco urbano ¿Nadie del Ayuntamiento ve una nueva construcción a 200 m del centro del pueblo y no se pregunta si tiene licencia, está catastrada…?

Os dejo un pantallazo del trabajo a modo de curiosidad.

Sin título
“Pantallazo” del trabajo donde se observa en color rojizo edificaciones no declaradas y en azul piscinas no declaradas.
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¿Debe saber GIS un topógrafo?

Para poner un poco en contexto esta pregunta, lo primero que quiero comentar es que esta conversación la tuve hace unas semanas con un compañero que es un fiera de la topografía, especialmente de obra.

Y  ese perfil, topografía de campo y obra, es al que me refiero cuando hablo de topógrafo. Todos sabemos que un Ing en topografía (cartografía y geodesia) está perfectamente capacitado para hacer cartografía y por tanto manejar con soltura programas de GIS; Pero no estoy pensando en ese perfil.

En principio cuantas más herramientas seas capaz de manejar mejor realizarás tu trabajo, de eso no hay duda, pero parece que un topógrafo de campo que se mueve en el cm (y a veces en el mm) manejar programas que a priori están pensados para manejar datos para realizar cartografía no resulta demasiado interesante.

Para muestra, me permito ponerme a mi como ejemplo: Hasta hace unos años no tenía ni idea de manejar programas de GIS y no tuve problemas para poder realizar mi trabajo. Eso sí para algunas cosas daba más vueltas que una peonza, pero el trabajo salía. A raíz de estudiar el master tuve que pegarme con el ArcGis para realizar prácticas y ahora mismo no sé como he podido vivir sin él.

El uso que doy al GIS, es un uso que yo considero bajo – medio, pero se ha vuelto fundamental para hacer planos, lo que antes tardaba un día con Autocad ahora lo hago en media tarde con GIS, trabajar con WMS y mediciones de campo, manejar ortofotos….E incluso calcularme replanteos…Sí, en el trabajo de concentración parcelaria los casi 3000 mojones venían como círculos ¿os imagináis calcular todos esos puntos con el tentativo de Autocad uno a uno?…casi mejor usar una herramienta de GIS que te calcule el centroide, ¿no?.

En definitiva, y desde mi punto de vista, el GIS para un topógrafo de campo no es una herramienta indispensable pero sí muy recomendable, y ahora mismo gracias a los moocs y tutoriales de internet no es complicado aprender a usarlos con soltura….Así que ya sabéis, todos a aprender GIS!

¿Será catastro la base cartográfica parcelaria en España?

Hola a todos, ante todo quiero disculparme por el retraso en escribir en el blog. He tenido unas semanas bastante ajetreadas.

Bien, en esta entrada me estoy planteando la cartografía parcelaria, claro. Y para los que tengan poco tiempo y quieran ir al grano, mi respuesta es no.

Vamos a ponernos en situación:

  1. La cartografía de catastro en España, por decirlo suavemente, no es buena. En algunas circunstancias de hecho es mala.
  2. Como no podemos tener un catastro jurídico (no entro en valorar el por qué), la nueva ley pretende poco a poco ligar catastro con registro de la propiedad con el fin de tener un “mix” de catastro jurídico y catastro recaudatorio.
  3. Como son muy “cucos” pretenden que este proceso lo hagan los ciudadanos imponiendo una serie de casos en los que hay que referenciar el terreno (alteraciones de superficie, segregaciones, nuevas construcciones….).
  4. Como estamos en crisis y en general, al margen de la crisis, nos cuesta trabajo gastar dinero y más en algo que “no se ve”, la gente busca el ahorro antes que el trabajo bien hecho.
  5. Como la gente busca el ahorro por encima de la calidad del trabajo, aparecen oportunistas (de todos los gremios incluido el nuestro OJO!….Si yo hablara…) que por ganar un trabajo hacen chapuzas y así reducen precio.
  6. Como se hacen chapuzas, las subsanaciones en catastro sigue siendo una chapuza.
  7. La cartografía de catastro no puede ser un referente porque seguirá estando mal.

Ahora bien, en este momento entra la mente de ingeniero que te dice que el esfuerzo empleado para resolver la cartografía de catastro tiene que ser eficiente, es decir, ¿merece la pena medir con grandes precisiones y medios para ganar 5 cm de precisión en una linde? ¿hasta qué punto estas precisiones son importantes para una cartografía a nivel nacional?

En este sentido catastro habla de precisiones en rústica y en urbana a la hora de medir y georeferenciar que desde mi punto de vista y según que circunstancias son irrisorias, con estas precisiones prácticamente para ningún trabajo haría falta medir en campo, especialmente en rústica.

Evidentemente la cartografía mejorará con el tiempo, e irá siendo cada vez más precisa y fiable pero no dejará de ser una cartografía parcheada sin seguridad de la fiabilidad de los datos.

 

Seguro del coche, del hogar…y medición topográfica

Hace unos meses me pidieron presupuesto para una segregación y un deslinde (fincas independientes), total que hice una visita a campo, muchos árboles y mucha vegetación, dí mi presupuesto y esperé y esperé….y hasta hoy, que sigo esperando.

Independientemente de la educación necesaria para hacer una llamada y decir “muchas gracias por tu tiempo en visitar las parcelas y preparar el presupuesto, pero no nos interesa” de lo que podíamos hablar largo y tendido, el problema venía porque los clientes eran unas personas mayores que querían dejar todo bien “atado” para el día que faltaran. Me imagino que pensaron por 100 eurillos lo dejo todo apañado.

Yo siempre comento cuando me piden algún trabajo de este estilo que se lo planteen como cuando pagas el seguro del hogar o el del coche, con la única diferencia que esto lo haces una vez en la vida y si no haces nada en el terreno vale para siempre.

Imaginemos, Dios no lo quiera, que estos clientes del primer párrafo fallecen. Una de las parcelas, la del deslinde, no la sabrían localizar bien los hijos y la segregación podría ser motivo de disputa entre los familiares.

Imaginemos ahora un terreno sin informe topográfico de lindes, sin amojonar, etc que se convierte en urbano y lo invaden para construir, ya sabemos como es la política de hechos consumados en España…Deprisa y corriendo haz un informe, vete a juicio, gánalo, que derriben lo construido…

La verdad es que se me ocurren bastantes casos, así que ya sabéis todos a cubrirse bien las espaldas y a dejar las cosas bien atadas.

 

¿Es caro un ITT?

Vale, este tema está ya un poco trillado, pero hoy curioseando por internet, he visto un artículo que hablaba sobre si un notario es caro y me ha dado que pensar.

Como ya sabréis casi todos un ITT se dedica principalmente a medir (generalmente el terreno) y a trasladar datos del plano al terreno. Creo que no hay duda que son (somos) los mejores profesionales para hacer este trabajo. (Ingeniero en topografía – medición topográfica).

 

Partimos de la base de que el terreno es un bien con mayor o menor valor económico ¿Algo que tiene valor económico lo pondrías en manos de alguien que no es un buen profesional?.

Hace unas semanas expuse un caso de una medición en el que las lindes estaban descuidadas y tenían una anchura de unos tres metros. Una digitalización no hubiera detectado ese error y hubiera supuesto unos cuantos miles de euros al dueño (era terreno urbano): Precio más que amortizado del ITT.

Otras veces no es tanto el valor económico del suelo si no la tranquilidad de tener “todo en orden”, me refiero a los problemas con lindes contradictorias, invasiones del vecino, etc… Yo siempre comento que un buen trabajo de topografía es como tener un seguro del hogar, si no lo usas nunca piensas que has regalado el dinero, pero en el momento en el que lo necesitas (expropiaciones, invasiones del vecino, saber donde está tu terreno…) piensas que es un dinero muy bien invertido.

¿Por qué se descuida la topografía cuando se va a construir, proyectar, etc? si precisamente la geometría del terreno va a condicionar ese proyecto (amen de geología y otros estudios). Normalmente la topografía en esos casos es de las partidas que menos dinero necesita y precisamente es en donde más se intenta ahorrar.

Luego, ¿es rentable un ITT? por supuesto que sí. Estamos hablando de la forma y dimensiones del terreno: un bien con valor económico, que es capaz de generar tensiones entre vecinos y/o administraciones, y que en la mayoría de los casos es fundamental conocer para realizar y ejecutar un proyecto.

 

“Sólo” soy un ingeniero en topografía. ¿Y ahora qué hago?

Resulta que en el trabajo en el que estoy ahora estoy rodeado de gente muy joven, la mayoría recién (o casi) titulados. NOTA: tened en cuenta que yo soy un casi joven.

Muchos de ellos quieren o van a empezar algún curso, máster….etc, y la reflexión común de todos ellos es: Me gusta mucho XXXXX pero es que de YYYY hay más trabajo,¿tú qué harías?. Pues ni idea.

Parece que ahora mismo ser sólo un Ingeniero técnico sin másteres ni nada se queda cojo, como si las ingenierías las vendieran al peso, y tener postgrados y másteres casi se convierte en una obligación, pero…vayamos al grano ¿qué estudiar?.

Yo lo tengo muy claro: Lo que te de la gana, pero con matices. Si tienes muy claro que te gusta la fotogrametría vete a por ello, si te gusta el GIS a por ello, si te gusta el modelado 3D a por ello…¿Por qué? pues porque conozco a más de una persona que entró en topografía en su día porque había mucho trabajo y ahora están sin trabajo y con una carrera que a lo mejor no era lo que más le gustaba.

La otra opción es no saber qué estudiar ni tener claro que es lo que te gusta, en ese caso quizá no sea mala idea apuntar hacia algo que tiene buenas perspectivas laborales, aunque ya sabemos las vueltas que da la vida.

El precio de no limpiar las lindes

Todos los que en el algún momento hemos medido o medimos fincas estamos acostumbrados a encontrarnos tantas superficies como papeles en los que aparece dicha superficie (catastro, registro, escrituras….y realidad medida).

Respecto a la superficie del registro de la propiedad y de las escrituras creo que hay poco que decir, sabe Dios como se midieron en su día y qué lindes utilizaron. No hay más que ver cualquier nota simple del registro para saber qué lindes se han utilizado: “Limita al norte con camino vecinal, al sur con la finca de los pepes, al oeste con la finca Manolo, y al este con el río Maroto el de la moto”.

Pero ¿Y catastro?. Con la nueva famosa ley  muy conocida por el gremio, resulta que voluntariamente se puede “ligar” la geometría de catastro con la finca registral en cuestión. Y aquí viene la madre del cordero: Existen mucho iluminado que en base a esto segrega con la cartografía de catastro (me la descargo, divido, y replanteo sabe Dios cómo en campo)…Bueno, en un mundo perfecto no sería mala idea pero partimos de algo que es muy arriesgado: DAR POR HECHO QUE LA CARTOGRAFÍA DE CATASTRO ESTÁ BIEN.

Hace poco he tenido que medir una parcela en suelo urbano para después segregar (es decir que el metro cuadrado es caro) y me he encontrado con que en uno de los linderos hay una diferencia de casi 3 metros de la línea de catastro con respecto a la linde real en contra del cliente. En este caso el lindero es “corto” y no supone demasiada superficie, pero en cualquier caso es una diferencia importante y subsanarlo cubre el precio de la medición de esa finca y de unas cuantas más.Osea que es rentable hacer las cosas bien por un profesional en condiciones.

Pero, ¿por qué pasa esto? porque catastro generalmente hace las divisiones con ortofotos aéreas y si tengo mi linde como una jungla el operador que dibuja la cartografía tendrá que lanzar la línea como pueda. En mi caso concreto tenía casi 3 metros de vegetación hasta el muro, justo el error que detecté.

Además esta cartografía se realiza con ortofotos que en el mejor de los casos tienen 25 cm de resolución, es decir el pixel mide 25 cm en la realidad, es decir el detalle más pequeño que ve el operador es de 25 cm, es decir una valla de apenas 5 cm se la come con patatas. 20 cm (en el mejor de los casos) de “no ver bien la valla” x 200 m = 40 m2 de error, ¿esto es mucho? si es para saber cuantas patatas te caben a lo mejor no, si es para delimitar una parcela urbana a 150 € el metro cuadrado a lo mejor 6000 € es mucho…

Así que todos a tener las lindes bien limpitas y si se sospecha de algún error en la superficie mejor contratar a los profesionales de la topografía, sale rentable.